股指配资网 28亿再入昌平北京城建的联合开发棋局

观点网北京城建再次光顾昌平股指配资网。

10月30日，北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块以底价28.09亿元成交，竞得人为和北京蓝华宇房地产开发有限公司联合体。

其中，北京城建已是年内第二次布局北京昌平。

早于今年6月5日，来自北京市石景山区、海淀区、昌平区三区的共计4宗地块完成出让，彼时，北京城建与越秀、未来科学城、贝好家组成联合体，以底价23.95亿元摘得其中的昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目CP01-0601-0077、0078地块。

这一次重回昌平市场，北京城建也依然选择了与其他企业联合的方式。

企查查信息显示，北京蓝华宇房地产开发有限公司注册成立于2001年6月19日，由北京铭嘉房地产开发有限公司持股100%，后者的大股东为北京市昌平区人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例达到96.2136%。

也就是说，北京城建这一次的合作方，实际上为昌平区属国企平台。如此，双方也能够实现互相借力。

实际上，从2021年以来的拿地情况看，北京城建对昌平的布局称不上密集。

在石景山、朝阳、通州（城市副中心）、丰台，乃至平谷、房山等区域，北京城建在过去几年均有落子。虽降低了单个板块的市场风险，但同时也意味着，北京城建始终未能形成对区域的深耕，尤其是享受到连片开发所带来的规模效应与品牌集聚优势。

在此方面，一个可比对象是保利。2023年4月，保利和光煦境售楼处开放，两年后的2025年，保利朝观天珺沿用了此前和光煦境的售楼处，在省去了一项成本支出的同时，也能够将板块内的客群进行引流。

而实际上，中海更是深谙连片开发之道，在几年前也曾采用过这一招。作为石景山区的常客，中海对于海淀区的布局相对要少一些。但在2022年的第三轮土拍中，一举拿下两宗来自海淀区的地块。

这两宗地块临近当时中海在售楼盘中海·汇德里。后续，部分住宅用地案名为中海·富华里，再加上同年2月，中海底价拿下的昌平沙河板块创新基地C30项目（中海·汇智里），三项目合一共用一个售楼处。

一方面，精细化的成本管控由此实现，另一方面，通过在同一空间内展示不同产品，既有利于客户直观感受到企业的产品力与品牌矩阵，也有利于提高客户转化率。

当然，对于北京城建来说，也实在是有心布局，却难成体系。

早年间北京土拍市场热度高涨，优质地块竞争激烈，溢价率触顶转入竞高标准建设方案、竞配建，甚至进行摇号的情况比比皆是，企业只能寄希望于好运降临。

也正是在这样抢速度、拼概率的环境下，北京城建过往不得不采取激进策略，“大胆出手”承接了多个溢价地块。而随着市场变化，去化与成本压力也随之而来。

就在东小口地块成交当天，北京城建发布了今年第三季度报告。

数据显示，北京城建期内实现营业收入65.51亿元，同比增长25.01%；利润总额为7.69亿元，同比减少7.52%；归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元，同比减少77.09%。

从前三季度整体表现来看，1-9月，北京城建营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；利润总额15.06亿元，同比增107.92%；归属于上市公司股东的净利润为7.65亿元，同比增40.24%。

值得一提的是，同日发布的关于计提存货跌价准备的公告中，北京城建表示，“2025年三季度，根据对公司降价项目审批销售价格、成本、交易费用以及相关税费等情况，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等项目存货跌价情况进行了测试，决定对上述项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元）。”

当然，历史为师，北京城建近年的拿地动作谨慎许多。继去年以底价在北京市场获取了四宗住宅用地之后，北京城建今年继续沿用“底价”策略。仅在昌平区，从上半年的北四村地块到最新成交的东小口地块，均为底价交易，两宗地块成交价合计约52.04亿元。

据此前披露的相关信息，在北四村地块中，北京城建、越秀、未来科学城、贝好家四方投资比例为30%、30%、20%、20%。东小口地块中，北京城建投资比例为80%。

今年9月5日，北京城建联合住总集团、北京建工，以底价29亿元拿下的丰台区岳各庄L01地块中，三方的投资比例为48%、10%、42%。

算下来，三宗地块总成交价81.04亿元，北京城建对应的拿地价约为43.57亿元，相当于以半数金额撬动了三个项目的开发权益。同时，北京城建引入的合作方，也均为业内具备资本实力与开发经验的企业，从风险分担的角度，为项目在后续融资、开发、运营等环节的平稳推进提供了有力支撑。

回到地块本身，昌平东小口地块曾出现在今年第五轮拟供应商品住宅用地清单中，当时共有三宗子地块“打包”，此次将居住用地部分拆分出进行单独出让。

地块土地面积31342.647平方米，建筑控制规模87759.412平方米，限高60米，容积率2.8。

挂牌文件显示，项目须满足以下高标准商品住宅基本品质要求，包括绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统等。

同时，项目鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑；需建设地上建筑规模500平方米社区管理服务用房一处，不出让，无偿移交相关部门。

从项目区位来看，地处北五环与北六环之间，西侧与海淀区接壤，东侧有东小口城市休闲公园等景观资源，商业配套有西三旗万象汇等。

有公开信息指出，其所在板块近五年来无新增宅地供应，这也使得项目更为稀缺。而接下来，如何打磨产品，满足区域内居住期待，以及采取怎样的推盘节奏和价格策略，都将会是市场关注的焦点。

北京城建的昌平新盘，或许不会让市场等待太久。

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